Що таке інвестиційний траст у нерухомість - інвестування у ЗЕД

На жаль, нерухомість як інвестиція має перешкоди для входу, такі як гроші за початковий внесок, можливість отримати значний кредит, час та освіту для управління прибутковим підприємством, а також необхідні грошові кошти на обслуговування, ремонт, податки на майно тощо. та страхування.

На щастя, є спосіб інвестувати в нерухомість, не володіючи індивідуальними властивостями. Він відомий як інвестиційний траст у нерухомість (REIT).

Що таке REIT?

Існує REIT для інвестування у власність для отримання прибутку. Це робиться безпосередньо через купівлю нерухомості, або опосередковано, надаючи позики або купуючи попередні іпотечні договори. Для того, щоб кваліфікуватись як REIT (і уникати податку на прибуток підприємств), щонайменше 90% його прибутку має бути виплачено акціонерам як дивіденди.

ЗНО, як правило, розбиваються на три категорії:

1. Акціонерний Фонд

Найпопулярніший і відомий тип REIT, акціонерний REITs зосереджений на придбанні, управлінні та розвитку інвестиційних властивостей. Оскільки обмеження REIT вимагають, щоб нерухомість зберігалася та розвивалася протягом тривалого періоду часу, їх основним джерелом доходу є дохід від оренди власних фондів. Зазвичай вони інвестують у конкретні типи майна, які, як правило, підпадають під такі категорії:

Офісні та промислові
Роздрібна торгівля
Житлова
Готель і Курорт
Охорона здоров'я
Самозберігання
Сировина

2. Іпотечний РЕІТ

Ці кошти не такі популярні, як власний капітал REITs, ці гроші позичають інвесторам у нерухомість або інвестують у існуючі іпотечні кредити на нерухомість (а не інвестують безпосередньо у власність). Основним їх джерелом доходу є відсотки за кредитами, які вони мають.

3. Гібридні ЗНО

Комбінація як власного капіталу, так і іпотечного REITs, гібридних REITs диверсифікується між володінням нерухомістю та видачею кредитів інвесторам у нерухомість. Їх дохід надходить як від орендної плати, так і від процентних доходів.

Переваги та недоліки ЗНО

Як і всі інвестиції, Є ПЕІТ переваги та недоліки, які слід зважити перед інвестуванням:

Переваги

Інвестори можуть диверсифікуватись на ринку нерухомості, зацікавившись кількома об'єктами нерухомості з мінімальними доларами.
Ризик об'єднується серед багатьох інвесторів проти єдиного власника майна.
REITs виплачують високі грошові дивіденди.
Багато REITs пропонують високу ліквідність щодо прямої власності на нерухомість, дозволяючи інвесторам швидко продавати акції.
Інвестори ділять право власності на великі об'єкти нерухомості, як-от великі офісні будівлі чи готелі, які їм інакше було б важко дозволити.
Властивості керуються професійно.
Іноземні особи, інакше обмежені у володінні майном, можуть мати інтерес до такої власності через REIT.
Амортизаційні витрати можуть мінімізувати податки акціонерів на дивіденди.

Зазвичай дивіденди оподатковуються в рік їх отримання та як звичайний дохід. Коли витрати на амортизацію передаються REIT, ці витрати розглядаються як повернення капіталу акціонеру та компенсується рівною часткою дивідендів акціонерів. Це затримує сплату податків за ту частину дивідендів до моменту продажу акцій REIT.

Більше того, при продажу акцій сума оподатковується як приріст капіталу, а не як звичайний дохід. Наприклад, якщо акціонеру було виплачено дивіденд у розмірі 100 доларів США, але він міг вимагати 10 доларів США як витрати на амортизацію, акціонер сплачував би лише податок на прибуток у розмірі 90 доларів у тому році. Однак відрахування у розмірі 10 доларів США оподатковуватиметься як прибуток капіталу пізніше, коли фонд буде проданий.

Оскільки звичайний дохід оподатковується за значно вищою ставкою, ніж приріст капіталу, це є головною перевагою перед податковим режимом нормальних дивідендів РЕІТ..

Недоліки

Здебільшого REITs демонструє низький ріст, оскільки вони повинні повернути інвесторам 90% доходу. Таким чином, лише 10% доходу можна реінвестувати назад у бізнес.
Дивіденди REIT не розглядаються відповідно до 15-відсоткового податкового правила, згідно з яким більшість дивідендів підпадає під дію. Вони оподатковуються як звичайний дохід за значно вищою ставкою.
Інвестиційний ризик може бути значним. Проведіть належну ретельність перед інвестуванням та врахуйте всі фактори на ринку нерухомості (тобто вартість власності, процентні ставки, борг, географія та зміни податкового законодавства).
Інвестори REIT передають контроль за всіма оперативними рішеннями, які приймає окремий власник нерухомості.
Деякі ЗНО будуть нести високі комісії за управління та трансакції, що призведе до зниження виплат акціонерам.

Публічно торгуються та не торгуються REITs

Тепер, коли ми вивчили, як працюють REITs, та три основні типи, давайте поглибимось у важливій диференціації між публічно торгуваними та неторгуючими REITs:

Публічно торгуються ЗНО

Публічно торгувані РЕІТС реєструються у SEC та реєструються на національній біржі.

Плюси:

Їх можна купувати та продавати на брокерському рахунку.
Вони пропонують майже миттєву ліквідність, оскільки фонд можна продати в будь-який час.
Ринок миттєво відображає збільшення вартості акцій.
Ці кошти, як правило, дуже великі та диверсифіковані.

Мінуси:

На ціну акцій можуть сильно впливати ринкові умови порівняно з фактичною вартістю основних властивостей. Як результат, інвестори можуть відчути нестабільність у публічно торгуваному портфелі REIT.
Додаткові витрати для розповсюдження публічно проданих фондів можуть знизити потенційні дивіденди інвестора.

Неторгувані ЗНО

Хоча не торгуваний REIT регулюється SEC, він не котирується на біржі. Інвестори повинні відповідати мінімальній чистій вартості чи вимогам щодо ліквідності, щоб підтримувати стабільність REIT та захищати інтереси інвесторів.

В даний час інвесторам потрібно мати ліквідну суму чистим у розмірі 250 000 доларів США (за винятком їхніх будинків) або дохід у розмірі 70 000 доларів на рік та 70 000 доларів активів. Акції в неторгуваних REIT, як правило, купуються за встановленою ціною 10 доларів за акцію. Вони розраховані на утримання протягом певного періоду часу (як правило, від п’яти до семи років залежно від стратегії REIT) та виплати заздалегідь оголошеного дивіденду.

Цей тип REIT зазвичай збирає гроші протягом перших кількох років, а потім закриє свої двері для нових інвесторів. Існує 4 поширених способи розповсюдження фонду до або після закінчення періоду зберігання:

РЕІТ може бути придбаний більш великим комерційним РЕИТ, коли прибуток від продажу передається акціонерам.
REIT може оприлюднити, в цьому випадку інвестори отримають нові акції, які будуть продані на біржі за теоретично набагато вищу ціну.
REIT може продати індивідуальні об'єкти нерухомості та передати заздалегідь визначену частину прибутку акціонерам.
Якщо економіка диктує, що жоден із цих варіантів не є вигідним, REIT шляхом голосування акціонерів може продовжити звичайні операції, поки ринкові умови не покращаться.

Плюси:

Встановлена ціна акцій виключає щоденні коливання цін та нестабільність, пов'язані з публічно торгуються REITs.
Дивіденди, як правило, вищі у неторгуваних ЗНО, і можуть виплачуватися щомісяця або щокварталу. Ці більш високі дивіденди є наслідком менших витрат та способів компенсації інвестору за низьку ліквідність.
Є потенціал для значної оцінки в кінці періоду проведення.
Інвестори можуть володіти іноземною нерухомістю, якою їм інакше було б заборонено володіти. Ці властивості відносно несприйнятливі до коливань зовнішніх фондових ринків.

Мінуси:

Ціна акцій та дивіденди не гарантуються, навіть якщо вони встановлені. Насправді деяким РЕІТ довелося скоротити дивіденди та зменшити вартість акцій через економічний спад та збільшення вакансій у власності.
Ці продукти не є рідкими. Зважаючи на мінімальні вимоги до холдингу, інвестору необхідно залишатися в інвестиції протягом тривалого періоду часу. На відміну від своїх публічно торгуваних партнерів, інвестори не можуть продати акції при значних падіннях вартості акцій. Це суттєво збільшує ризик інвестування в неторгуючий REIT.
Фінансова прозорість діяльності фондів менша. Оскільки ЗМІ, що не торгуються, не публікуються у списку, вони підлягають меншому нагляду.
Основне подорожчання ціни акцій не здійснюється до кінця періоду роботи (хоча дивіденди можуть бути збільшені).

Поради щодо інвестування у ЗЕД

REITs може забезпечити відмінні можливості доходу та зростання для правильного інвестора. Якщо ви плануєте зробити цей стрибок, ось кілька порад, які слід врахувати, перш ніж інвестувати:

Зрозумійте види нерухомості, в яку ви інвестуєте. Більшість REITs спеціалізуються на певному секторі, який легко знайти в резюме фонду. Розуміти ризики кожного сектора. Наприклад, REITs, які займають незабудовану землю або торгові центри в поганій економіці, несуть більше ризику, ніж квартири високого класу у великих мегаполісах.
Подивіться на цифри. Важливо дізнатися, чи виплачуються дивіденди від операцій чи фонд змушений використовувати додатковий капітал. Добре керований REIT повинен покладатися на свої операції з оплати витрат та дивідендів. Крім того, будьте обережні до великих одноразових продажів нерухомості, які можуть перекрутити фінанси вгору.
Дізнайтеся, коли REIT почав інвестувати. Якщо інвестиції були здійснені до спаду ринку, REIT міг би містити властивості, які недостатньо ефективні або потребують рефінансування. У таких випадках РЕІТ може знадобитися зменшити дивіденди або продати додаткові акції, щоб найближчим часом отримати грошові кошти. Однак, якби фонд був створений після спаду ринку житла, він може володіти і купувати цінну нерухомість за низькими цінами.
Знай свій часовий горизонт. Особливо в неторговому REIT інвестори могли тримати акції принаймні п’ять років, перш ніж побачити повернення основного капіталу. Переконайтеся, що ви можете впоратися з цією потенційною відсутністю ліквідності.

Заключне слово

На багатьох ринках ми спостерігаємо значне зростання, коли наша економіка виходить із глибокої рецесії. Однак ринок нерухомості відстає.

Хороша новина полягає в тому, що є великі довгострокові інвестиційні можливості, особливо у формі нерухомості. REITs - це спосіб диверсифікувати ринок нерухомості та може бути привабливим доходом для отримання інвестицій в умовах низької процентної ставки.

Якщо ви хочете уникнути мінливості фондового ринку і дотримуєтесь мінімальних вказівок, неторгувані ЗЕД можуть зіграти важливу роль у вашому персональному інвестиційному портфелі. Як і у всіх інвестиціях, важливо виконати домашнє завдання і зрозуміти, куди ви вкладаєте гроші і чому.