Що таке домашнє право на страхування - витрати на поліси, покриття та потреби

Ось для чого і страхування права власності, особливої форми відшкодування нерухомості. Коли дана ділянка житлової чи комерційної нерухомості змінюється руками, політика на право власності гарантує, що майно не обтяжене минулими заставами чи іншими проблемами - такими як підроблений право власності та неправомірні або некомпетентні сторони попереднього вчинку - це може вплинути на законність трансферу або призведе до майбутніх фінансових витрат.

У більшості випадків кредитори та покупці купують окремі поліси страхування права власності, кожен захищаючи свої інтереси у власності. Покупець, як правило, оплачує повну вартість обох полісів, хоча часто можливо розробити угоду про розподіл витрат з продавцем (або переконати продавця взяти на себе весь фінансовий тягар) на ринку покупця. Страхування права власності, як правило, включається як вартість закриття в операції з нерухомістю.

Незалежно від того, чи купуєте ви старий будинок чи новий будівельний будинок, вам, швидше за все, потрібна політика на право власності Ось що вам потрібно знати про цю незвичайну, але неймовірно поширену форму страхування.

Що таке страхування права власності?

Хоча страхування права власності існує в більшості промислово розвинених країн, воно в США набагато частіше, ніж в інших. Це багато в чому пов'язано з тим, що органи місцевого самоврядування відіграють меншу роль у визначенні законності передачі майна та власності тут, ніж майже ніде в світі.

У більшості інших країн, особливо під впливом загального законодавства Великобританії, нові власники нерухомості реєструють нещодавно передане право власності на свою землю у відповідному органі місцевого самоврядування, який потім виступає остаточним арбітром будь-яких суперечок, що виникають в результаті угоди. Навпаки, більшість юрисдикцій США просто записують кожну передачу власності, не визначаючи остаточного значення, чи вона дійсна, чи власність не має застави та інших обтяжень. Це визначення належить приватним спеціалістам, зокрема працівникам страхової компанії.

Чому це існує

Вважаєте чи ні, власники нерухомості до середини 19 століття не мали правових прав проти недійсних або шахрайських земельних прав. Тоді це покладалося на покупців, щоб переконатися, що їхня назва дійсна. Це був важкий, трудомісткий процес, який був практично неможливий у величезних прикордонних державах з поганими дорогами та в центральних місцях, а іноді погано підтримуваних земельних рекордів.

Цей нещасний стан речей було оскаржено та підтримано у визначній справі Ватсон проти Муїрхеда, яку слухав Верховний суд Пенсильванії у 1868 році. Суд постановив, що Муїрхед, конвеєр штату Пенсильванія (професіонал з передачі нерухомості), не може нести відповідальність за спираючись на помилкову думку адвоката, що певна назва не має обтяжень. Насправді у титулу було попереднє право власності, яке адвокат, що перевіряв, не виявив, що призвело до серйозних фінансових труднощів для покупця.

Обурені цим рішенням, власники земель лобіювали законодавство штату Пенсильванія втрутитися. У 1874 році орган прийняв закон, що дозволяє страхування титулу. У 1876 році у Філадельфії була зареєстрована перша титульна страхова компанія. Інші держави наслідували його, а решта - історія.

Види страхування права власності

Страхування права власності має дві основні форми: поліси позики (також відомі як "позика") та поліси покупців. Поліси кредиторів захищають інтерес іпотечного кредитора до майна, який зазвичай зменшується з часом. Політики покупців захищають інтерес покупця, який зазвичай з часом збільшується.

Позикова політика залишається чинною протягом строку дії іпотечного кредиту або до моменту рефінансування первинної іпотечної кредитування, після чого буде видано нову позикову політику. Політика покупців залишається в силі до тих пір, поки покупець зберігає інтерес до нерухомості.

Який титул страхування охоплює

Більшість інших видів страхування забезпечують фінансовий захист від майбутніх втрат через шкоду, крадіжку та інші небезпеки. Навпаки, значна частина вартості страхування права власності відкладається на минулі випуски, що можуть негативно вплинути на поточного страхувальника - і на професійну працю, необхідну для розкриття та виправлення таких питань, перш ніж вони заподіюють фінансові втрати.

Пошук за заголовком

Хоча поліси страхування титулів відрізняються від штату до штату і від постачальника до постачальника, вони завжди покривають витрати на пошук титульного пошуку. Пошук за заголовком - це ретельне вивчення відповідних публічних записів, щоб визначити, чи існують проблеми із заголовком. Записи зазвичай зберігаються у місті чи окрузі, де знаходиться нерухомість.

В ідеалі пошук за заголовком переглядає всю історію властивості, тягнеться назад до її оригінальної платівки або підрозділу. Як правило, це робиться шляхом перевірки реферату власності - документа, що містить повний ланцюг власності та історичну заставу. Однак, оскільки реферати можуть бути неповними або містити помилкову інформацію, всебічний пошук за заголовком, як правило, спирається на інші джерела інформації, такі як місцеві податкові записи, заповіти попередніх власників та застосовні судові рішення.

Вилікування або вирішення проблем

Поліси страхування права власності також покривають витрати на вирішення (також відоме як вилікування) більшості проблем з правом власності (також відомі як дефекти), виявлені під час пошуку за заголовком. Поширені дефекти включають, але не обмежуються ними, такі:

Податкові застави (за несплачені податки)
Будівельні застави, також відомі як застави механіків (за неоплачені рахунки за будівництво або ремонт)
Застава кредитора (наприклад, несплачений залишок за попередньою іпотекою)
Рішення суду (наприклад, рішення про розлучення після розлучення, що передає частину майна колишньому подружжю)

Зауважте, що якщо пошук за титулом розкриває великі проблеми із заголовком - наприклад, докази того, що майно повністю належить третій стороні і, таким чином, не продається поточним продавцем, що один або кілька інструментів передачі підробляються, що некомпетентна сторона (така як неповнолітня особа) брала участь у попередній передачі або про відсутність права доступу до земельної ділянки - позикодавець може відмовити у видачі застави на майно, і покупець може бути змушений піти.

Юридичні витрати та компенсація втрат

Нарешті, поліси страхування права власності покривають майбутні витрати, що виникають внаслідок спорів щодо права власності. Наприклад, власник дійсного страхового полісу не повинен платити зі своєї кишені, щоб захищатись від судового позову, який подали контрагенти, стверджуючи, що їхні компанії мали заставу на майно, що випливало з неоплаченого рахунку попереднього власника за оновлення.

У відносно рідкісному випадку, коли суд постановляє, що остання передача майна є недійсною - наприклад, якщо виявлено, що попередній власник передав майно третій особі в досі нерозкритій волі - політика також компенсує страхувальнику за будь-яка втрата власного капіталу у власності. Ліміт покриття страхового полісу на право власності зазвичай дорівнює оціночній вартості майна на момент видачі полісу, якщо тільки страхувальник не придбає додаткове покриття.

Як визначаються витрати на страхування права власності

На відміну від багатьох інших поширених страхових полісів (включаючи страхування авто, страхування життя та страхування власників житла), поліси страхування права власності зазвичай вимагають одноразового одноразового платежу на день закінчення трансакції або до неї. Якщо ваш страховик не пропонує розділити одноразовий платіж на більш керовані щомісячні внески, для титульної поліси дуже рідко потрібно вимагати поточних платежів.

Фактори, що впливають на титульні страхові витрати

Витрати на страхування права власності зазвичай поділяються на дві широкі категорії: премії та плата за послуги. У межах кожної категорії витрати можна додатково розподілити, виходячи з обсягу та виду робіт, необхідних для підписання та виконання політики.

Премії

Фактична премія, виплачена за певним страховим полісом, певною мірою залежить від вартості базового майна. Однак, оскільки основна частина вартості полісу охоплює роботу перед передачею - пошук за заголовком, експертиза та усунення дефектів - цінність власності не є найважливішим фактором.

Ось деякі фактори, які впливають на премії:

Обсяг роботи, необхідний для підтримання точної, актуальної інформації про об'єкт, що охоплюється, та суміжні властивості (відомий як назва рослини)
Обсяг роботи, необхідний для проведення ретельного пошуку та обстеження заголовка
Легкі роботи, необхідні для виправлення будь-яких дефектів чи несприятливих інтересів
Очікувана вартість відшкодування страхувальником будь-яких дефектів права власності

Середній страховий поліс має одноразовий внесок у розмірі близько 1000 доларів США, який охоплює всю попередню роботу та поточне юридичне покриття та покриття збитків. Однак премії значно варіюються, коливаючись від декількох сотень доларів до понад 2000 доларів.

Преміум-регулювання

Правила страхування права власності значно відрізняються від штату до штату. У деяких юрисдикціях органи влади жорстко регулюють премії, суворо обмежуючи спосіб страхування права власності на власну політику - скільки вони можуть стягувати, незалежно від факторів, викладених вище. В інших юрисдикціях регулювання премій легше, і страховики мають більше свободи для встановлення ставок.

Загальні форми регулювання премій включають наступне:

Тільки нагляд. У цій схемі регулюючі органи відстежують страхові внески за титулом з року в рік, але не вживають прямих дій для встановлення прийнятних ставок або діапазонів. Однак якщо влада визначить, що конкретний страховик стягує несправедливо високі премії, знижує конкуренцію або здійснює монопольну владу над місцевою промисловістю, вони залишають за собою право штрафувати страховика, який порушує правопорушення, або встановити контроль над преміями. Приклад держав включає Грузію та Іллінойс.
Оприлюднення. Регулюючі органи регулярно збираються для оцінки стану місцевої страхової галузі та встановлюють ставки премій або діапазони, які це відображають. Приклад штатів включає Техас та Нью-Мексико.
Попереднє затвердження. Кожен страховий страховик, який працює в штаті або в місцевій торговій організації, що представляє кілька страховиків, повинен щорічно пропонувати нові тарифи місцевим регулюючим органам. Ці тарифи не можуть стягуватися, поки це не буде чітко затверджено владою. Відповідний стандарт, відомий як "файл та використання", вимагає від страховиків подавати нові графіки тарифів у регуляторні органи, а потім чекати, коли вони будуть впроваджені, поки не повідомлять, що вони не будуть коригуватись. Приклад штатів включає Нью-Джерсі та Нью-Гемпшир.
Файл та використання. Це більш легкий, менш поширений стандарт, який дозволяє страховикам змінювати ставки так, як вони вважають за потрібне, якщо вони одночасно подають повідомлення про зміни в регуляторні органи. Якщо влада визнає нові тарифи несправедливими після перегляду, вони залишають за собою право їх коригувати. Станом на середину 2015 року єдиний стан використання та файлу - Вісконсін.

Хто пропонує страхування права власності та місця, де це можливо

Страхування права власності - це спеціалізований продукт, який, як видається, не подобається різноманітним постачальникам страхування авто та домовласників, таких як Progressive та State Farm. Насправді, за даними Американської асоціації права власності на землю (ALTA), декілька страховиків підписують переважну більшість страхових полісів США. У 2014 році Національна фінансова компанія Fidelity, перша американська корпорація, страхова компанія Old Republic National Title та гарантійна компанія Stewart Title складали понад 80% загального страхового ринку. Різницю зробили менші страховики з регіональних титулів.

У більшості операцій з нерухомістю іпотечний покупець покупця, агент з права власності (титульна компанія) та агент з нерухомості або адвокат рекомендують страхувальнику права власності для політики покупця, якщо насправді від покупця вимагається або вирішує його придбати. Оскільки витрати на страхування права власності та умови страхування рідко відрізняються між страховиками, що працюють в одній юрисдикції, покупець зазвичай приймає та діє за рекомендацією.

Однак важливо зазначити, що федеральний закон (Закон про процедури врегулювання нерухомості або RESPA) забороняє цим суб'єктам вимагати від покупця користування певною компанією. Будучи покупцем нерухомості, у вас завжди є можливість здійснювати покупки для страхування права власності та вибирати постачальника, який найкраще відповідає вашим потребам.

Назва страхування

Страхування права власності є законним і доступне в 49 штатах. Єдиним винятком є Айова, яка заборонила право власності на право власності в 1947 році, незабаром після локалізованого обвалу нерухомості, який збанкрутував декількох страховиків, що базуються в штаті Айова, і призвів до величезних незастрахованих збитків для власників земельних ділянок. В штаті Айова адвокати вивчають право власності на землю та виробляють право власності на майно, узагальнюючи ланцюжок права власності та будь-які видимі вади права власності. Страхові поліси адвокатів штату Айова, як правило, покривають фінансові збитки, пов’язані з неточними або неповними думками щодо права власності.

Титульне страхування проти титульного висновку

Для порівняння, типова думка, що створюється адвокатами, коштує в Айові від 100 до 300 доларів, залежно від типу власності, кількості попередніх власників та кількості та складності будь-яких заставлених прав на нерухомість. Крім того, вартість передачі реферату об’єкта зазвичай коливається в межах від 100 до 200 доларів.

Це досягає загальної вартості від $ 200 до $ 500, яку виплачує виключно покупець - значно менше, у багатьох випадках, ніж вартість страхування права власності. Хоча ні власна думка, ні посадові збори не регулюються державним урядом штату Айова, інтенсивна конкуренція між адвокатами штату та професіоналами звання займає їх на розумному рівні.

Пам’ятайте, однак, що думки щодо заголовків у більшості юрисдикцій не прийняті. Навіть якщо ви можете знайти місцевих адвокатів, які бажають написати право власності на нерухомість, яке ви купуєте, їх політика щодо недобросовісних дій може не покривати збитки, понесені через помилкову чи неповну думку. Ви, ймовірно, опинитесь на цих втратах - і, в гіршому випадку, ви можете втратити своє майно в результаті.

Заключне слово

Закриття нового будинку - виснажливий процес, особливо для покупців будинків, які вперше вперше з'явилися. Коли ми з дружиною в 2015 році закрилися в нашому будинку, наш деталізований перелік витрат на закриття становив більше ніж сторінка - дрібним шрифтом.

Захоплююче розглянути страхування права власності як лише чергову вартість закриття, яку ви повинні з нетерпінням оплатити ви або ваш продавець. Однак це набагато більше, ніж викидальна позиція. Так само як страхування власників будинків забезпечує фінансовий захист від безлічі фізичних небезпек, титульне страхування захищає ваш інтерес від попередніх помилок, упущень та актів шахрайства. Навіть якщо ваш позикодавець не вимагає від вас страхування права власності, важко уявити ситуацію, в якій це не варто інвестувати.

Ви коли-небудь купували право власності на житло чи оренду нерухомості, якою ви володієте?