Позика на власний капітал проти кредитної лінії (HELOC) - що підходить саме вам?

Багато власників будинків вважають, що справедливість є як задовольною, так і божевільною. Вони володіють цінним активом з десятками, а то й сотнями тисяч доларів невикористаного капіталу, але отримати доступ до цього капіталу не є ні простим, ні дешевим.

Перше правило домашнього капіталу - пам’ятати, що воно існує лише на папері. Це не стає реальним у будь-якому функціональному сенсі, поки ви не продасте своє житло, чого, можливо, не плануєте робити роками.

Найближчі ви можете прийти до реалізації цього, перш ніж продати, запозичивши його. У вас є кілька варіантів витягування власного капіталу з вашого будинку, два найбільш поширені - це позики на власний капітал (друга іпотека) та кредитні лінії домогосподарств (HELOC).

Як і будь-яка інша заборгованість, кожна з них має свої ризики та переваги. Ось, що вам потрібно знати про позики на власний капітал та HELOC, перш ніж підписати пунктирною лінією додатковий борг.

Позики до власного капіталу

Позика на власний капітал - це нова застава проти будинку, яким ви вже володієте, і використовується для використання наявного капіталу. Іншими словами, це іпотека, що не купується. Дерево позики це чудове місце для початку, коли шукаєте позику на власний капітал.

Зазвичай це означає другу іпотеку - хоча, технічно кажучи, якщо ви володієте своїм будинком вільним і зрозумілим, ви можете взяти позику на власний капітал як першу іпотеку. Визначення іпотечного рефінансування, навіть рефінансування грошових коштів, не підпадає під визначення позики на власний капітал.

Однак, окрім технічних відмінностей, терміни "друга іпотека" та "позика на капітал додому" часто використовуються синонімічно.

Переваги позик власного капіталу

Найкращий спосіб зрозуміти плюси та мінуси позик на капітал, що займаються власним капіталом, - це порівняння їх з іншими видами боргу.

Скажімо, у вас є будинок із капіталом 100 000 доларів, і ви хочете отримати доступ до цього капіталу. Ваш іпотечний кредитор постійно надсилає вам поштових відправників, які закликають вас рефінансувати, щоб витягнути готівку, і ви спокушаєтесь.

Але вам часто краще брати другу іпотеку, а не рефінансувати свою першу іпотеку. По-перше, будь-які бали, стягнуті позикодавцем за другою іпотекою, будуть меншою сумою позики. «Бал» - це плата за позику, яка стягується при розрахунку, що дорівнює 1% від загальної суми позики. Таким чином, точка на іпотеку в розмірі 50 000 доларів США становить лише 500 доларів, тоді як точка на рефінансовану іпотеку в розмірі 350 000 доларів становить 3500 доларів. Ви можете бачити, наскільки важливий розмір, коли мова йде про позики на житло.

Збори вбік, є більш тонка причина, чому кредитори вважають за краще рефінансувати свою першу іпотеку - і чому ви повинні насторожено ставитися. Це називається амортизацією, і коротке пояснення виглядає так: На початку терміну кредитування майже весь ваш щомісячний платіж за іпотекою йде на відсоткові позики, і майже ніхто не йде на погашення основного залишку. З плином часу це починає змінюватися, і поступово більша частина щомісячного платежу йде на сплату балансу, а не на відсотки. В останні кілька років вашого іпотечного кредиту більшість щомісячних платежів спрямовується на основну суму.

Отже, чим далі ви знаходитесь в терміні позики, тим менший прибуток отримує позикодавець. Вони хочуть перезапустити графік амортизації, щоб вони могли вимагати більшу частину ваших платежів як відсотків - саме тому вам слід уберегтися від рефінансування, якщо ваша поточна процентна ставка різко не перевищує запропоновану ставку рефінансування. І з огляду на те, як довго були низькі процентні ставки, мало хто з американців зараз переповнений іпотекою з високими відсотками.

Якщо говорити про процентні ставки, ви можете зафіксувати фіксовану процентну ставку за допомогою другої застави, що чудово. Те саме не можна сказати для HELOC (докладніше про них коротко).

Недоліки позик власного капіталу

Оскільки іпотечні кредитори заробляють більше грошей за рахунок рефінансування, вони намагаються стимулювати вас до рефінансування, а не брати другу іпотеку. Вони також краще захищені від значень за замовчуванням, коли вони мають перше місце застави, а не друге.

Перший спосіб, коли вони спокушають вас на рефінансування - пропонують значно нижчі процентні ставки, тому будьте готові платити більше відсотків за другу іпотеку, а не за першу..

Кредитори також можуть стягувати більше зборів та очок за другу іпотеку. Дотримуйтесь цих порад, щоб забезпечити іпотеку з низькими відсотками під час покупок і переговорів з кредиторами.

І хоча сума позики порівняно мала для позики на власний капітал, вам все одно доведеться платити всі ті самі квартирні збори при розрахунку. Ці збори включають звіти про право власності та інші збори, плату за посередницьку особу, плату за "непотребні" кредитора, плату за оцінку та плату за запис. Незалежно від того, позичаєте ви 30 000 доларів США або 300 000 доларів США, ці збори зазвичай залишаються незмінними.

Насправді всі ці розрахункові збори часто означають, що вам краще взяти особисту позику чи грошовий аванс на вашій кредитній картці, хоча відсоткова ставка, ймовірно, вища. Порівняйте загальні витрати на позику власного капіталу, включіть усі витрати на закриття та відсотки за строком дії кредиту, до альтернатив, перш ніж приймати рішення (докладніше про альтернативи пізніше).

Нарешті, позики під власний капітал є жорсткими порівняно з обертовими кредитними лініями, такими як HELOC. Вони класичні позики без гнучкості; ви отримуєте одноразовий аванс грошових коштів, а потім здійснюєте щомісячні платежі протягом наступних 15 - 30 років - кінець.

Загальне використання позик на власний капітал

Одним із найпоширеніших застосувань другої іпотеки є проекти реконструкції. Ви мрієте встановити басейн, сонячну кімнату або турецьку лазню XV століття, але не можете дозволити собі платити готівкою. Таким чином, ви позичаєте гроші за рахунок власного капіталу, вважаючи, що поліпшення підвищать вартість вашого будинку.

Це небезпечне припущення, оскільки не всі реконструкції покращують цінність будинку, і більшість не платять за себе у формі справедливості. Можливо, вам буде краще робити благоустрій будинку, який зменшує ваші витрати на власність; принаймні ви заощадите гроші щомісяця.

Ще одне поширене використання позик під власний капітал - консолідація боргів. Власник дому, який має 10 різних позик, починаючи від студентських кредитів до кредитів на автокредитування до боргу на кредитній картці, може вирішити, що вони мають мати більший кредит, ніж 10 малих. Знову ж таки, це може чи не може мати фінансовий сенс; прочитайте про плюси і мінуси консолідації боргу, перш ніж продовжувати.

Перелік витрат, якими користуються другі іпотечні кредити, нескінченний: навчання дорослих дітей в коледжі, витрати на медичну допомогу, відкриття бізнесу - ви його називаєте. Якщо це дорого, власники будинків звернулися до другої застави, щоб заплатити за це.

Кредитні лінії для власного капіталу (HELOC)

HELOC - це обертова кредитна лінія, подібно до кредитної картки, яка захищена від вашого будинку. Іншими словами, позикодавець встановлює заставу проти вашого будинку, як це робить іпотечний кредитор, тому, якщо ви не встановите за замовчуванням, вони виключаються. У той час як кредитні картки стягують авансові гонорари та встановлюють нижчі ліміти грошових авансів, ніж покупки роздрібної торгівлі, HELOC призначені спеціально для зняття готівки.

HELOCs, як правило, мають дві фази: фазу залучення та факту повернення. У початковій фазі розіграшу, яка триває п'ять-10 років, ви можете або витягнути гроші, або повернути їх. Після завершення фази розіграшу баланс блокується, і ви переходите до фази погашення. З цього моменту HELOC фактично стає другою іпотекою, і ви здійснюєте регулярні платежі протягом 10 - 20 років.

Професійний підказки: Figure.com пропонує кредитну лінію власного капіталу зі ставками, починаючи з 4,99%. Ви можете отримати схвалення за п'ять хвилин, а отримати фінансування всього за п’ять днів.

Переваги HELOC

Найбільш очевидною перевагою HELOC є їх гнучкість. Ви можете позичити гроші, скільки вам потрібно, повернути їх, а потім позичити більше.

Як і у випадку з другою іпотекою, ви отримуєте доступ до власного капіталу без рефінансування та перезавантаження амортизації з нуля..

Процентні ставки HELOC часто схожі на другі іпотечні '. Це робить їх вищими, ніж перші іпотечні, але нижче, ніж більшість кредитних карт або особистих позик, оскільки кредитна лінія забезпечена заставою проти вашого будинку.

Недоліки HELOC

На відміну від другої іпотеки, HELOC не пропонують фіксовану процентну ставку. Оскільки вони є обертовою кредитною лінією, ви можете розраховувати, що відсотки будуть прив'язані до коливаючоїся основної ставки. Це означає, що ви не можете заблокувати позику за нинішніх низьких процентних ставок. Сьогоднішня доступна кредитна лінія може завтра перетворитися на нищівний борг з високими відсотками.

Ще одна відмінність від другої іпотеки полягає в тому, що HELOC можуть заморозити ваш кредит, якщо ваш дім зменшиться. Ви можете розраховувати на свій HELOC лише в тій мірі, в якій ваш капітал не зменшиться.

Один з ризиків, який мало хто з власників будинків усвідомлює, - це обмеження на оренду, яке встановлює більшість кредиторів HELOC. Маючи заставу, ви можете переїхати з дому та зберігати його як оренду, якщо ви прожили там принаймні рік. Але багато кредиторів HELOC телефонують на вашу кредитну лінію, якщо ви виїжджаєте з дому.

Зважаючи на всі ці відмінності, HELOC поділяють декілька невтішних подібностей із позиками власного капіталу. Перший - це закриття витрат; розраховують платити порівняно високі збори та збори за розрахунковою таблицею, від плати за право власності до плати за оцінку до зборів за позику.

Тоді існує ризик сплати штрафних платежів. Хоча це також є ризиком для другої іпотеки, вони створюють більшу проблему для HELOC. Штраф за попередню оплату - це плата, що стягується позикодавцем, якщо ви погасите борг у повному обсязі до певної дати - це може перемогти всю мету гнучкої кредитної лінії для отримання або виплати, як вважаєте за потрібне. Не всі HELOC включають штраф за попередню оплату, тому двічі перевіряйте перед запозиченням.

Зверніть особливу увагу на HELOC, що не передбачає закриття. Домашні кредитори не є саме благодійними благодійними організаціями, тому якщо ви бачите рекламний HELOC, який не передбачає закриття, копайте глибше, щоб дізнатись, де саме лежать приховані збори - такі як штрафні платежі за попередню оплату..

Нарешті, майте на увазі, що після того, як HELOC перейде на фазу погашення, він переходить до графіку амортизації, як і традиційна іпотека. Як зазначено вище, це означає, що більша частина вашого щомісячного платежу йде на відсотки за більшу частину позики.

Загальне використання для HELOC

Як і позики на власний капітал, власники будинків використовують HELOC, щоб оплатити великі витрати на квитки, такі як ремонт будинку, навчання в коледжі, консолідація боргу та оплата за медичні послуги.

Але додаткова гнучкість HELOCs також дозволяє ще кілька творчих можливостей. Наприклад, як інвестор у нерухомість я бачив, як колеги-інвестори творчо використовують HELOC, щоб фінансувати свої авансові платежі або витрати на реконструкцію нових об'єктів оренди або перекриття будинків. Після завершення ремонту вони або продають будинок (у разі перекидання), або рефінансують його довгостроковою фіксованою іпотекою (у разі оренди) та погашають свою HELOC повністю.

Крім того, деякі власники будинків підтримують HELOCs як додатковий рівень захисту від надзвичайних ситуацій. Замість того, щоб витрачати багатомісячні витрати у касі з надзвичайних ситуацій, вони зберігають частину грошей готівкою, знаючи, що вони можуть залучити свій HELOC, якщо нанести надзвичайну ситуацію. Це звільняє їх від інвестування більше своїх грошей, використовуючи капіталізацію і захищаючи від інфляції.

Альтернативи другому іпотечному кредиту та HELOC

І другі іпотечні кредити, і HELOC покладаються з тривожно високими витратами на закриття. Ми говоримо чотири фігури. І якщо ви за замовчуванням втрачаєте свій дім.

Позики на власний капітал та HELOC не використовуються для їхнього використання - єдині варіанти. Розгляньте ці альтернативи, перш ніж підписати другий борг перед своїм будинком.

1. Особисті позики

Варто ще раз зазначити: Витрати на закриття позик на власний капітал та HELOC є дорогими. Підготуйтеся до виходу від 3000 до 10 000 доларів або більше.

У будь-якому контексті ваша щелепа впаде при втраті таких грошей. Однак власники будинків знімають ці витрати з двох причин: вони отримують позику, і вони здаються меншими щодо великої кількості цін на житло та іпотечних кредитів.

Так, особисті позики, як правило, мають більш високі відсоткові ставки, ніж інші іпотечні. Але вони також мають значно менші збори, оскільки кредитору не потрібно вести історію права власності, замовляти оцінку або проводити офіційне розрахунок.

Порівняйте загальні витрати на закриття та відсотки довічного кредиту перед тим, як здійснити другу заставу над особистою позикою. Ви можете бути здивовані, коли особисті позики дешевші, незважаючи на номінально більшу процентну ставку.

Професійний підказки: Якщо ви шукаєте особисту позику, починайте пошук з Credible.com. Ви отримаєте ставки від декількох кредиторів всього за дві хвилини.

2. Кредитні картки

Так само, як особисті кредити пропонують незахищену альтернативу позикам під власний капітал, кредитні картки пропонують незахищену альтернативу HELOC.

Ця ж логіка застосовується: Незважаючи на те, що відсоткові ставки для кредитних карток вище, вони не мають великих витрат на закриття. Багато карток також не мають жодної початкової або річної плати.

І хоча ідея витягнути готівку з HELOC може вам сподобатися, ви все одно можете позичити готівку з кредитної картки. Типові авансові гонорари за готівку падають у діапазоні від 3% до 4%, що все-таки набагато нижче, ніж ви б заплатили загальними витратами на закриття HELOC.

Розмістіть ці кредитні картки із низьким рівнем квітня, які можуть стягувати лише незначні вищі відсотки, ніж HELOC без жодної крутої плати за розрахунки..

3. Рефінансування

Так, вам потрібно врахувати графіки амортизації та оманливі кредитори, що скручують руку на рефінансування. Але рефінансування все ще є варіантом як альтернатива позичальникам з власного капіталу та HELOC.

Якщо у вас зараз є іпотека з високою процентною ставкою, яка не надто далеко узгоджується з її амортизацією, ви можете виявити, що має сенс рефінансувати позику під низький відсоток. Наприклад, якщо ви придбали житло, коли у вас був поганий кредит, і з тих пір підвищили свою кредитну оцінку на 100 балів, ви можете знайти набагато дешевші варіанти позики, доступні вам сьогодні.

4. Зворотна іпотека

Для власників будинків, які вийшли на пенсію старше 62 років, зворотні іпотечні кредити пропонують додаткове джерело доходу.

Зворотні застави бувають багатьох кольорів; Ви можете взяти одноразову виплату, стягувати щомісячні платежі або вибрати кредитну лінію, схожу на HELOC. Або, з цього питання, ви можете вибрати комбінацію цих варіантів.

На відміну від традиційних позик, ви ніколи не здійснюєте жодних платежів за зворотною заставою. Коли ви вмираєте або продаєте майно, позикодавець повертає свої гроші.

Оскільки ви не здійснюєте щомісячні платежі, ваш кредитний рахунок не має значення. Але тільки тому, що ви не здійснюєте платежі, це не означає, що позика є безкоштовною. Розраховуйте сплатити всі традиційні розрахункові збори плюс річна іпотечна премія в розмірі 1,5%.

Робіть домашнє завдання за зворотною іпотекою, перш ніж взяти позику. Вони незвичні і їх легко зрозуміти, але вони можуть запропонувати дуже потрібний дохід пенсіонерам, які не мають грошей.

5. Приватні фонди

Ніхто не каже, що вам потрібно брати позики у банку чи корпоративного кредитора. Ви можете брати позики у друзів та родини і часто платите значно менші відсотки та збори.

На мій досвід, приватним "кредиторам" навіть не трапляється стягувати збори, оскільки вони не відповідають бізнес-моделі кредитора. Натомість вони думають як інвестори, дивлячись на ризик та повернення. Коли ви звертаєтесь до них, щоб обговорити позики, не пропонуйте авансових платежів, а натомість пропонуйте високі відсоткові ставки, щоб задовольнити їхнє бажання отримати сильну віддачу.

Щоб переконати їх у тому, що ви інвестиція з низьким рівнем ризику, запропонуйте заставу. Ви можете дозволити їм принести цінний предмет ювелірних виробів чи вчинок у ваш автомобіль чи навіть у ваш будинок - те, що служить для того, щоб розслабити їх розум, без того, щоб вам платити з кишені за здоровенні витрати на закриття.

Як і у випадку з іншими видами незабезпеченого кредиту, викладеними вище, те, що ви відмовитеся від вищих відсотків, ви відшкодовуєте за рахунок уникнути витрат на розрахунки. І ваша сестра, ймовірно, не викине вас з дому, якщо ви не повернете їй вчасно. ймовірно.

6. Підвищуйте ставку заощаджень та уникайте боргу взагалі

Так, технічно є таке поняття, як хороший борг. За визначенням, хороший борг робить вас багатшими в довгостроковій перспективі; приклади включають борги студентської позики та позики на інвестиційну власність, обидва вони можуть підняти ваш дохід. Але дуже мало власників будинків беруть позику на власний капітал або HELOC для цілей «хорошого боргу».

Замість того, щоб зважувати себе за боргом власного капіталу, зробіть своє майбутнє собі користь і замість цього збільште ставку заощаджень. Витратити менше та заощадити більше може бути не так сексуально, як отримувати гроші в цю секунду для встановлення басейну, але це як ви випереджаєтесь у грі створення багатства.

Для легкого способу зарахування вашої ощадної ставки розглянути питання про взлом будинку, щоб усунути плату за житло. Тоді ви можете брати заощадження кожного місяця та вкладати їх у інвестиційний рахунок М1 Фінанси або покласти його на рахунок заощаджувача з високою прибутковістю Банк CIT.

Заключне слово

З'явилася приказка, що казники любили кидатись після кризи житла 2008 року. Вони критикували власників будинків за те, що "користуються своїми будинками, як банкомат".

Так, це було покровительством. Але не помиляйтесь, вони говорили про те, що люди беруть позики на капітал додому та HELOC, щоб вони могли витрачати свій капітал зараз, а не чекати, поки вони зрозуміють ці вигоди, продаючи свої будинки.

Оцінюючи свої варіанти запозичення грошей, завжди будьте обережні, щоб запустити загальні витрати на отримання кредиту. Порівняйте не тільки плюси та мінуси HELOC та позики на власний капітал, але й альтернативи, викладені вище. І будьте особливо обережні, щоб не поступатися самовдоволенням щодо витрачання 5000 доларів на закриття витрат, просто тому, що це виглядає мало в контексті домашньої вартості 250 000 доларів.

Ви взяли кредит HELOC або власний капітал? Який був ваш досвід з цим?