Що таке іпотека скарбнички 80-10-10 - плюси і мінуси

Тепер до цього комбо позики набагато складніше. Однак це все ще може бути варіантом для покупців дому з хорошим кредитом, які мають принаймні 10% початкового внеску і вважають за краще не платити PMI.

Що таке приватне іпотечне страхування?

Якщо ви не маєте 20% початкового внеску на будинок, який вас цікавить, кредитори, як правило, вимагають платити PMI. Ця страховка допомагає захистити позикодавця у випадку, якщо ваш будинок перебуває у викупі, а його вартість зменшується до того, що продаж не покриє первісну заставу.

Оскільки більший авансовий внесок допомагає запобігти такому сценарію, вам не потрібно платити приватне іпотечне страхування, якщо ваша іпотека становить менше 80% від вартості вашого будинку. Приватне іпотечне страхування навряд чи приносить користь вам, позичальнику, за винятком випадків, коли ви можете потрапити в «більше» будинок із меншим внеском. В іншому випадку це просто додаткова плата, яка буде врахована щомісячним іпотечним платежем.

Сума, яку вам доведеться заплатити за приватне іпотечне страхування, залежить від того, наскільки великий ваш кредит, наскільки хороший ваш кредит та наскільки великий ваш внесок. Але розумна оцінка полягає в тому, що це буде коштувати приблизно 0,5% від вашої первісної вартості позики щороку. По позиці в 200 000 доларів США, що становить 1000 доларів на рік, або 83 доларів на місяць.

У більшості позик PMI можна зняти, коли співвідношення позики та вартості вашого будинку опуститься нижче 80%. Для деяких людей це навіть податкові податки. Однак уникнення цих додаткових витрат заощадить ваші гроші, особливо якщо ваш податок на прибуток занадто високий, щоб отримати право на відрахування податку на ІПП.

Що таке іпотека на скарбничку?

Один із способів уникнути ІПП - це іпотека на скарбничку, або застава "80-10-10". Цифри відображають, як буде покриватися ціна придбання. Зокрема, власник житла зніме як первинну іпотечну, так і другу іпотечну або кредитну лінію власного капіталу, рівну 80% та 10% від вартості житла відповідно..

Майте на увазі, що цифри не обов'язково фіксуються. Ви можете отримати 80/15/5, 75/15/10 або будь-яку іншу комбінацію, яку дозволить позикодавець. Це також зберігає основну іпотеку на рівні менше 80%.

80%

Перше число стосується того, який відсоток від вартості будинку покриватиме первинна застава. Він повинен бути меншим або рівним 80%, щоб уникнути ІМТ.

10%

Середнє число означає відсоток від ціни покупки, яка буде покрита другою іпотекою, позикою власного капіталу або кредитною лінією власного капіталу. Для цього виду позики ПМІ не вимагається, але вона матиме вищу процентну ставку, ніж первинна іпотека.

10%

Остаточне число стосується суми, яку власнику будинку потрібно буде заповнити як авансовий внесок. Знову ж таки, це не повинно бути рівно 10%, але ця сума є загальною.

Тепер ви можете зрозуміти, чому цю установку називають іпотекою "скарбнички". Другий іпотечний скарбничок на першому, так що ви можете претендувати на більшу позику без більшого авансового внеску і все ж уникати сплати PMI.

Переваги

Нижче наведені загальні плюси та мінуси іпотеки на скарбничку. Вам потрібно буде запустити власні номери, щоб визначити, чи вигідніше вилучати іпотеку із скарбничкою або традиційну іпотеку, що включає PMI.

1. Можна придбати більший дім. Ви можете претендувати на більшу комбіновану позику за допомогою цього методу порівняно з тим, щоб обернути обидва позики в один.
2. Менший щомісячний платіж. Ви можете заощадити гроші, уникаючи PMI.
3. Податковий режим. Відсотки за другою іпотечною позикою або позикою на власний капітал не підлягають оподаткуванню до 100 000 доларів.
4. Невеликий внесок. За допомогою цього методу ви можете уникнути PMI з 10% або навіть 5% початкового внеску.

Недоліки

1. Потрібен хороший кредит. Ви повинні мати солідний кредит, щоб отримати цей вид позики або для цього мати більше фінансового сенсу, ніж отримати традиційний кредит з PMI.
2. Вища процентна ставка. Ви сплатите більш високу процентну ставку за другу заставу. У деяких випадках оплата PMI замість двох позик може заощадити гроші на щомісячному платежі.
3. Закриття витрат і зборів. Позика на скарбничку часто дорожча, оскільки вам доведеться сплачувати витрати на закриття та збори за двома заставами замість однієї.
4. Може не отримати повну пільгу з податку. Відсотки за другою іпотекою підлягають вирахуванню лише за частину позики, яка становить менше 100 000 доларів. Тож якщо ваша друга іпотека велика, можливо, ви не отримаєте повну пільгу з податку.
5. PMI оподатковується податком. Якщо ви потрапляєте в ліміт доходу, встановлений IRS, і можете стягувати платежі з ІМТ за своїми податками, іпотека, що накопичується, є меншою ймовірністю економічно вигідною.

Заключне слово

Як і практично у всіх фінансових рішеннях, і цей підходить до вашої ситуації та того, яку суму початкового внеску ви можете собі дозволити. Наприклад, якщо у вас початковий внесок у розмірі близько 20%, вам може бути краще просто прийняти позику з PMI. Хоча ви будете платити PMI щонайменше кілька місяців, як тільки ваш балансовий баланс досягне 80% від вартості вашого будинку, ви можете попросити кредитора видалити його. Такий підхід може бути дешевшим, ніж сплата вищої процентної ставки за другою іпотекою протягом багатьох років плюс вищі витрати на закриття.

Або якщо ваш початковий внесок менше 10%, відсоткова ставка за вашою другою іпотекою може бути дуже високою, і тим самим заперечувати будь-які заощадження витрат від уникнення PMI. Ви також хочете розглянути питання про те, чи підлягаєте ви відрахуванню PMI з податків, і чи зможете ви вирахувати всі відсотки з другої іпотеки або лише її частини.

Все це говорило, чим краще ваш кредит, тим більша ймовірність, що іпотека на скарбничку буде працювати на вас. Будьте готові провести кілька досліджень, щоб знайти кредитора, який все ще готовий написати цей кредит.

Чи могли б ви коли-небудь розглянути можливість отримання застави на скарбничку для вашого будинку? Чому або чому ні?