Якщо ви продаєте свій будинок чи здаєте його в оренду? - Що слід врахувати

Велике питання - що робити з майном, коли ви переїжджаєте. Вам краще зберігати своє старе місце як оренду чи продавати його має більше сенсу? Хоча оренда дозволяє або виплачувати іпотечний кредит, або заробляти трохи грошей щомісяця, він також має велику кількість ризику та додаткові податкові ускладнення.

Навіщо орендувати свій будинок?

Коли орендар платить вам оренду, ви можете скористатися чеком, щоб покрити свою щомісячну іпотеку. У певному сенсі ваш орендар платить за те, щоб заробити справедливість у вашому домі. Після того як іпотека виплачена, ви можете зберігати будь-яку щомісячну оренду як дохід.

Здача в оренду будинку може урізноманітнити ваші інвестиції та потоки доходів, що дозволяє зменшити фінансовий ризик. Наприклад, якщо ви втратили роботу, ви все одно отримаєте певний дохід від оренди. Або якщо ви вважаєте, що ваші пенсійні заощадження є недостатніми, ви маєте частину нерухомості, яку можете продати.

Витрати на оренду

Розраховуючи вартість оренди будинку, враховуйте ці потенційні витрати:

• Платіж по іпотеці. Розглянемо як процентні платежі, так і основні платежі.
• Податки на нерухомість. Вони залежать від району, але розраховують платити до 2% від вартості вашого будинку на рік.
• Премії за іпотечне страхування. Якщо ваш початковий внесок становить менше 20% від вартості вашого будинку, розраховуйте на сплату страхових внесків.
• Страховка орендодавця. Це покриває збитки орендарів і захищає вас, якщо хтось травмується на вашій оренді нерухомості. За даними HouseLogic, страхування орендодавця, як правило, на 15% до 20% більше, ніж страхування власників будинків.
• Плата за власність. Ці виплати необхідні, якщо ваш будинок або квартира належать до асоціації.
• Ремонт та заміна. Вікна, двері, стіни, килимові покриття, дахи та основні прилади необхідно відремонтувати або замінити.
• Технічне обслуговування. Після того, як орендар виїжджає, загальні витрати включають фарбу зовнішньої, внутрішньої фарби та чищення килимів. Вам майже завжди потрібно буде прибирати килим між орендарями, і вам може знадобитися торкнутися внутрішньої фарби. Зовнішнє фарбування більш рідке - розраховуйте фарбувати кожні п’ять років.
• Перевірка історії реклами та прокату орендарів. Ви можете розміщувати рекламу на веб-сайтах, таких як Craigslist, безкоштовно, але розраховуйте заплатити близько 100 доларів, якщо ви хочете розмістити рекламну газету. VeriFirst повідомляє, що історія прокату записів про виселення та історія платежів за оренду коштують від 5 до 10 доларів.
• Плата за облік та управління майном. Фірми з управління нерухомістю зазвичай стягують близько 10% від доходу від оренди. Крім того, розраховуйте платити мінімум 200 доларів щорічно за CPA для підготовки вашої особистої декларації та податку на оренду.

HouseLogic надає безкоштовний робочий аркуш, який допоможе вам оцінити вартість оренди вашого будинку.

Рентабельність оренди

Ви можете отримати досить точну оцінку потенційних доходів від оренди, перевіривши публікації у вашому районі. Інтернет-ринок нерухомості Zillow використовує дані MLS та фірмову формулу для оцінки вартості оренди на конкретні будинки. Rentometer надає подібну послугу. Ви також можете поговорити з місцевим агентом з нерухомості чи компанією з управління нерухомістю або перевірити Craigslist, щоб побачити швидкість руху у вашому районі..

Також врахуйте історичні тенденції оренди вашого регіону - якщо ви перебуваєте в місті, де спостерігається зростання цін на оренду, ваш дохід від оренди може незабаром перевершити ваші витрати. Такі послуги, як Rent Jungle, можуть показати вам конкретні тенденції цін оренди для вашого району.

Як і в будь-якому бізнесі, ваш дохід повинен перевищувати ваші витрати, якщо ви бажаєте отримати прибуток. На щастя, витрати, які ви понесете на оренду будинку, враховуються податком, що зменшує суму податку на прибуток, який вам доведеться сплачувати за оренду, отриману та збільшує готівкові гроші.

Якщо доходи від оренди відразу перевищують ваші витрати, це хороший знак. Однак, навіть якщо ви не одразу отримуєте прибуток, не бідайте. Можливо, ставки оренди наразі низькі або ви все ще платите здоровенну іпотеку. За інформацією Reuters, Меріленд CPA Джеррі Гросс оцінює, що зазвичай у вас є солідна інвестиція, якщо початковий дохід від оренди покриває щонайменше 80% негайних витрат на оренду..

Розрахунок прибутковості

Калькулятор оренди, як той, який працює в All Property Management, може запропонувати зрозуміти довгострокову прибутковість вашої оренди. Просто введіть інформацію про ціну оренди, процентні ставки по іпотеці, іпотечний баланс, платежі, податки на нерухомість, страхування, збори за асоціації та скільки часу ви плануєте володіти майном. Потім калькулятор надає детальну схему очікуваних грошових потоків. Він враховує всі невеликі витрати та змінні, такі як вакансії, плата за управління майном, витрати на обслуговування, витрати на продаж та ставки податку.

Поряд з рентабельністю, калькулятор також проектує майбутні значення вашого будинку або орендної нерухомості. Оцінюючи результати калькулятора, пам’ятайте про часову вартість грошей. Може бути захоплююче думати, що ваш будинок може коштувати мільйони за 30 років, але 1 мільйон доларів за 30 років - це не сьогодні 1 мільйон доларів. Насправді, припускаючи 2% -ну інфляцію, калькулятор теперішнього значення оцінює, що 1 млн доларів у 2045 році коштує всього 552 000 доларів у 2015 році.

Оренда проти продажу - міркування

Перш ніж в будь-якому разі натиснути курок, врахуйте своє фінансове становище, стан ринку житла та будь-які державні чи місцеві постанови, які впливають на ваші права орендодавця..

1. Ціна продажу та приріст капіталу

Якщо ви не задоволені поточною вартістю будинку, оренда будинку може забезпечити певний дохід, поки ви будете чекати, коли вартість вашого будинку зросте. Якщо будинки у вашій місцевості швидко оцінюють, може бути розумно почекати.

На жаль, ця тактика може дати відсіч, якщо ви будете занадто довго чекати, щоб продати. Якщо ви орендуєте будинок більше трьох років, ви більше не можете заявляти його як основне місце проживання. Це означає, що ви несете відповідальність за податок з продажу місця проживання. Продаючи житло, яке не є вашим основним місцем проживання, ви повинні сплачувати податки на приріст капіталу з будь-якого прибутку, який варіюється від 0% до 20%, залежно від вашої податкової групи. Однак, продаючи своє основне місце проживання, ви можете виключити 250 000 доларів приросту капіталу (або 500 000 доларів США, якщо ви подружня пара) при продажу.

Для того, щоб ваш будинок міг бути основним місцем проживання, ви, мабуть, прожили там протягом двох останніх п’яти років. Якщо ви продаєте неправильно час, ви можете закінчити десятки тисяч доларів приросту капіталу після продажу орендної плати.

2. Податок на прибуток від оренди

Так само, як заробітна плата за роботу або дивіденди на складі, ви нараховуєте податок на прибуток від будь-якого доходу, отриманого від орендної плати, за вашою звичайною ставкою податку. На щастя, ви можете списати всі витрати, пов’язані з орендою будинку. Наприклад, якщо ваш валовий дохід від оренди за рік становить 40 000 доларів США, але ви зробили 30 000 доларів витрат на оренду, ви сплачуєте лише податок на 10 000 доларів США.

Поряд із відрахуванням грошових витрат, ви можете також вимагати відрахування на амортизаційні витрати. Ця безготівкова витрата дозволяє повільно відраховувати суму, яку ви заплатили за придбання будинку. Крім того, якщо у вас є збитки від оренди, ви можете скористатися збитком, щоб компенсувати частину свого доходу, якщо ваш скоригований валовий дохід менше 150 000 доларів США. Попросіть CPA для отримання більш детальної інформації про вирахування будь-яких втрат або амортизації.

3. Власний капітал

Єдиний спосіб, коли багато власників будинків можуть придумати початковий внесок за наступний будинок, - це виплатити власний капітал, який вони внесли в той, яким вони вже володіють. Чи може ваша сім'я вичесати достатньо, щоб відкласти 20% на ваш наступний будинок, не продаючи існуючий? Подумайте це уважно, перш ніж вирішити оренду.

4. Витрати

Сподіваємось, ви можете тримати свій будинок в оренді більшу частину часу та покривати більшість або всі іпотечні платежі. Однак слід бути готовим до найгіршого випадку: сплати подвійних іпотечних кредитів за оренду та особисте проживання. Навіть не маючи орендаря, ви все ще несете деякі витрати на оренду, включаючи страхування, обслуговування, рекламні, юридичні та бухгалтерські збори.

У багатьох районах виселити орендаря, який не платить оренду, досить складно і забирає багато часу. Якщо у вас є орендар, який не платить або не завдає істотної шкоди житлу, можливо, ваша оренда може не отримати прибуток протягом кількох місяців. Завдяки судовим зборам, адвокатським зборам, ремонту, витратам на прибирання та втраченій оренді, Star Point Tenant Screening оцінює, що виселення орендаря коштує в середньому приблизно 3000 доларів.

Якщо ви купуєте інше місце проживання, кредитор для вашого майбутнього будинку враховує цей ризик у його розрахунках. Кредитне дерево повідомляє, що кредитори враховують лише 75% прогнозованого доходу від оренди при визначенні співвідношення боргу та доходу. Якщо здача будинку в оренду збільшує співвідношення заборгованості та доходу, ви не можете претендувати на отримання такої великої суми позики на нове житло, як ви сподівалися..

5. Час і стрес

Бути орендодавцем може забирати багато часу та емоційно виснажувати. Ви несете відповідальність за рекламу, показ будинку та запуск фонових чеків для оренди будинку. Вам потрібно надіслати дзвінки від орендарів, обробляти технічне обслуговування та ремонт, а також вирішувати будь-які надзвичайні ситуації, які виникають. Хоча ви можете найняти фірму з управління нерухомістю, щоб зробити це за вас, очікуйте, що вона стягне мінімум 10% від доходу від оренди.

6. Дистанційні питання

Ви можете самостійно керувати будинком, якщо ви перебуваєте в одному місті чи окрузі, але управління віддаленою орендою - інша історія. Хоча витрати на поїздку на відвідування орендної плати - такі як витрати на пробіг, квитки на літак, вартість проїзду на таксі, готелі та продовольство - не враховуються податками, вони швидко скорочують прибуток від оренди. Більш сенс найняти компанію з управління нерухомістю для вирішення щоденних питань та потенційних надзвичайних ситуацій. Ви також повинні найняти персонал з ремонту та обслуговування для незначних робіт (таких як чистка килимів та фарбування), які ви інакше могли виконати самостійно.

7. Права орендаря та обмеження на оренду

Кожна держава має власний набір законів про орендодавців, а деякі міста також мають місцеві постанови. Ці правила можуть регулювати, як і коли ви можете виселити орендарів, коли ви можете отримати доступ до орендної нерухомості, на скільки ви можете збільшити орендну плату та коли потрібно повернути депозити. Ви можете знайти державні правила на своєму державному веб-сайті з питань побутових питань та шукати муніципальні коди міста через Municode.

Ці норми можуть серйозно вплинути на рентабельність інвестицій в оренду. Деякі райони віддають перевагу орендодавцям, а інші надають широкі права орендарям. Наприклад, контроль оренди в Сан-Франциско забороняє орендодавцям збільшувати орендну плату понад 1% або 2% на рік.

Якщо ви хочете взяти квартиру в оренду, зверніться до асоціації власників будинків про будь-які обмеження. Низька кількість окупованих власником одиниць може знизити вартість об'єднання кондо, тому багато дощок обмежують кількість орендованих одиниць у будь-який момент.

Заключне слово

Оренда будинку, як і багато інвестиційних стратегій, є ризиком. Якщо вартість вашого будинку з часом цінується, орендна плата продовжує зростати, і ви можете тримати будинок в оренді, ваше майно може забезпечити фантастичну віддачу від інвестицій. Однак, якщо орендна плата зменшиться у вашій місцевості, вартість вашого будинку зростатиме не так швидко, як ви очікували, або ви отримаєте орендарів, які не платять, можливо, це не буде великою інвестицією. Переконайтеся, що у вас є достатня кількість доступних грошових коштів для покриття надзвичайних ситуацій, і поговоріть з фінансовим планувальником, перш ніж приймати рішення.

Чи розглядали ви, як інвестувати в нерухомість?