Що таке іпотека з регульованою ставкою (ARM) - визначення, плюси і мінуси

Один з видів позики, який останнім часом став популярним, - це ARM, або іпотека з регульованою ставкою. За цією позикою процентна ставка починає дуже низькою і з часом коригується відповідно до процентного індексу, наприклад LIBOR (пропонована міжбанківська міжбанківська ставка). Зазвичай процентна ставка коригується, оскільки маржа додається до будь-яких поточних ставок.

АРМ може бути дуже доречним у певних ситуаціях і може запросити викупу в інших. Тому важливо зрозуміти їх унікальні особливості та врахувати довгострокові ризики на додаток до короткострокових винагород, які може запропонувати цей вид позики..

Мабуть, найважливіші міркування щодо ARM стосуються того, чи існує фіксований період процентної ставки, на якому індексі базується ставка, як часто коригується ставка та чи є процентна ставка чи обмеження платежу.

Період фіксованої процентної ставки

Найпоширеніша іпотека з регульованою ставкою називається "гібридною АРМ", при якій гарантується, що певна процентна ставка залишається фіксованою протягом певного періоду часу. Часто ця початкова ставка є нижчою від тієї, яку ви інакше могли отримати в традиційній 30-річній фіксованій позиці.

Наприклад, 3/1 ARM або 5/1 ARM запропонують фіксовану процентну ставку протягом трьох або п’яти років відповідно. Однак фіксований період може сильно відрізнятися, від одного місяця до десяти років, і обмежується лише тим, що дозволить позикодавець. Як правило, чим коротший фіксований період, тим нижчою буде процентна ставка за цей час.

Для багатьох людей, які рефінансують свою іпотеку або переїжджають кожні кілька років, ARM може бути ефективним способом сплатити менше відсотків, ніж це було б можливо при стандартному 30-річному фіксованому кредиті. Більше того, цей фіксований період може дати вам час оцінити, в який бік спрямовуються процентні ставки, і вирішити, коли або якщо потрібно рефінансувати. Зважаючи на це, більшість людей обирають рефінансування в кінці періоду фіксованої ставки або ближче до нього.

Як обчислюється нова процентна ставка

Ваша іпотечна процентна ставка буде коригуватися відповідно до конкретного індексу процентних ставок та маржі кредитора.

Індекс процентної ставки

Похований десь в папері для кожної іпотеки з регульованою ставкою, ви знайдете індекс, на якому буде базуватися коригування процентної ставки. Індекс - це загальний показник поточних процентних ставок, наприклад, поточна ставка за казначейськими облігаціями або процентна ставка, яку банки сплачують за своїми депозитами (COFI).

Коли процентні ставки піднімаються, ці показники будуть зростати. Так само, коли процентні ставки знизяться, ці показники знизяться. Однак, хоча кожен індекс буде слідувати загальній тенденції, він може не точно відстежувати поточні середні процентні ставки.

Маржа

Маржа - це відсоток, доданий до індексу для визначення вашої нової процентної ставки, і вона зазвичай становить від 2% до 4%. Наприклад, якщо показник в середньому становить 4%, а ваша маржа становить 3%, ваша ставка буде коригуватися до 7%. Індекс плюс маржа технічно називається "повністю індексованою ставкою", але більшість людей просто називають це вашою процентною ставкою.

Націнки додаються, щоб позикодавець отримував прибуток, оскільки індекси, що застосовуються, зазвичай мають дуже низькі ставки. Розмір вашої маржі також може залежати від вашого кредиту; чим краще ваш кредит, тим менша маржа. Через маржу відсоткові ставки, як правило, повинні знижуватися (порівняно з тим, коли ви взяли позику), щоб побачити еквівалентну або знижену процентну ставку, коли ваш ARM підкоригується.
Порівнюючи ARM, майте на увазі, що той, хто має найбільший запас, не обов'язково є програв. Це тому, що він може використовувати індекс, який, як правило, нижчий або має меншу мінливість. Наприклад, деякі іпотечні кредити будуть базуватись на коефіцієнті COFI (Cost of Funds Index), який, як правило, збільшується та зменшує менше, ніж інші ставки. Натомість деякі ARM використовують LIBOR, який, як правило, трохи вище. Подивіться, де індекс ARM був за останні кілька років, щоб отримати уявлення про те, де може бути ваша процентна ставка в майбутньому.

Як часто коригується процентна ставка?

Після того, як відсоткова ставка буде коригуватися, ви повинні знати, як часто вона буде змінюватися в майбутньому. Іншими словами, коли наступного разу вона буде коригуватися? Знання цього має вирішальне значення не тільки для того, щоб допомогти вам скласти бюджет, але і визначити, коли саме час рефінансувати.

Щоб знати, коли це відбудеться, подивіться другий номер гібридної ARM. Наприклад, ви вже знаєте, що 3/1 ARM вперше налаштується після трьох років. Однак друге число вказує, що воно буде коригуватися раз на рік після цього. Однак, є деякі ARM, які будуть коригуватися кожні два роки, шість місяців, а то й кожен місяць після первинного коригування - хоча остання зустрічається рідше.

Чи процентна ставка чи платіж є обмеженими?

Обмеження вашої процентної ставки або платежу означає, що вона може подорожчати лише певну суму протягом певного періоду часу. Насправді, існують різні види обмежень, які покликані запобігти різкому зростанню платежу або процентної ставки за короткий проміжок часу, навіть якщо процентні ставки зростають.

Обмеження відсоткової ставки

Обмеження відсоткової ставки має два смаки: обмеження строку експлуатації та періодичне обмеження.

• Максимальна довічна норма не дозволяє відсотковій ставці колись перевищувати певну ставку (цей ліміт може бути досить високим).
• Періодичне обмеження коригування не дозволяє занадто сильно збільшувати ставку протягом визначеного періоду часу. Наприклад, ваша процентна ставка може бути обмежена на 0,5% на рік, незалежно від того, наскільки підвищився індекс. Однак деякі ARM не ставлять обмеження на перше регулювання, а на наступні коригування.

Важливим застереженням є те, що якщо індекс подорожчає більше, ніж сума за один рік, процентна ставка може продовжувати коригувати наступний рік, навіть якщо індекс не змінився з попереднього коригування.

Отже, у наведеному вище прикладі, давайте уявимо, що індекс зріс на 1,5% за один рік, але залишається на цьому рівні протягом наступних кількох років. У першому році ваша процентна ставка зросте на 0,5%, або сума, яку дозволить обмежити періодичне коригування. Тоді через два та три роки процентна ставка зросте на 0,5%, поки ваша процентна ставка не збігається з індексом плюс сумою маржі.

Поверх процентної ставки

Деякі ARM мають "нижчу" процентну ставку, нижче якої ставка не може перевищувати. Іншими словами, навіть якщо процентні ставки істотно знизяться, ваша нова ставка може взагалі не знизитися. Це пояснюється тим, що "підлога" може бути процентною ставкою, ефективною протягом встановленого періоду, або процентною ставкою, до якої вона вперше була скоригована. Уважно перевірте свою документацію, щоб побачити, чи є у вас відсоткова ставка, яка лише зросте.

Платіжні шапки

Як і обмеження відсоткової ставки, і обмеження платежу запобігає надлишковому зростанню платежу. Обмеження платежів буде або в доларових розмірах (наприклад, щомісячний платіж може збільшуватися лише на 200 доларів щороку), або у відсотках (наприклад, щомісячний платіж може збільшуватися лише на 10% щороку).

Більше того, ваш новий платіж буде порівняно з попереднім платежем, а не з початковим. Наприклад, якщо ваша максимальна сума платежу становить 10% щороку, а ви спочатку платили 1000 доларів США на місяць, ваш скоригований платіж може збільшитися до не більше ніж 1100 доларів США у перший рік, 1210 доларів у другому та 1331 доларів у третьому.

Обмеження платежів зазвичай функціонує незалежно від обмеження процентної ставки. Тож навіть якщо відсоткова ставка значно зросте, це не обов'язково означає, що ваш платіж буде. Однак, з іншого боку, ви все-таки зобов'язані цим інтересам, і він буде врахований на баланс вашої іпотеки. Це відоме як негативна амортизація (див. Нижче).

Насправді ви можете навіть не усвідомлювати, що це відбувається. Але якщо ваша процентна ставка зростає, а ваш платіж не відбувається, баланс вашого кредиту, ймовірно, щомісяця збільшується, а не знижується. Деякі ARM мають положення, яке повністю зніме обмеження платежу, коли поточний залишок позики перевищує початковий залишок позики на конкретну суму. Це часто призводить до величезного стрибка платежів. Щоб уникнути такої ситуації, переглядайте свою іпотечну заяву щомісяця, щоб переконатися, що баланс вашого кредиту не збільшується, і щоб ваш платіж відповідав відсоткам, що стягується з вас.

Різні типи зброї

Крім гібридного ARM, існують і інші, менш поширені типи. Якщо їх неправильно зрозуміти, це може мати серйозні наслідки для вашого фінансового здоров’я, кредитів та загальної якості життя.

1. ARM, призначені лише для інтересів

ARM, призначений лише для відсотків, дозволяє щомісяця сплачувати лише відсотки за кредит, не сплачуючи жодної основної суми. Це знижує плату, але нічого не допомагає вам створити справедливість або наблизитись до власного дому. Цей вид позики часто використовують інвестори, які не мають наміру довго тримати дім, або власники будинків, які розраховують краще дозволити собі житло через кілька років.

Однак взяти таку позику може бути ризикованим бізнесом, оскільки більшість іпотечних кредитів, що стосуються лише відсотків, врешті-решт скидаються і вимагають також сплатити основну суму. Коли це трапляється, звичайно, плата різко зростає. Якщо у вас є або розглядаєте такий кредит, зрозумійте, як і коли він налаштований бути повністю амортизованим.

2. Негативні амортизаційні іпотечні кредити

"Негативна амортизація" - це фантазійний термін для іпотечного кредиту, за який ви сплачуєте менше відсотків, що сплачуються щомісяця. Це означає, що ваш балансовий баланс збільшується, оскільки на залишок позики додаються невиплачені відсотки. Ці види іпотеки зазвичай підлягали зловживанню під час житлового буму, оскільки виплати є зрозуміло низькими.

Однак, якщо залишок позики стане надто високим, іпотека скинеться, а платежі різко підскочать. До житлового буму більшість негативних амортизаційних іпотечних кредитів використовували лише інвестори або будинкові ласти. Ці позики просто є рецептом для катастроф для більшості власників будинків.

3. Іпотечний платіж чи іпотечний платіж

Іпотечний кредит, який також називається "іпотека з виплатою", також відомий як іпотека з можливістю оплати, - це досить новий вид позики, який, здається, підходить під замовлення та створює проблеми. Ці іпотечні кредити були дуже популярні, коли ціни на житло різко зросли, оскільки вони дозволяли людям забирати більше будинків за менші гроші. Більшість цих позик пропонують кілька варіантів оплати щомісяця, і якщо ви платите хоча б найменший платіж, ви не будете дефолтом.

Зазвичай ви можете вибирати між сплатою всіх відсотків плюс частину основної суми, сплатою лише відсотків або сплатою суми, меншої від відсотків, нарахованих за цей місяць. Можна уявити, що більшість людей обирає найменший платіж, а це означає, що невиплачені відсотки можуть змусити істотно зрости залишок позики. Потім, коли баланс позики досягне певного моменту (часто на 20% більше, ніж початковий баланс), іпотечний кредит буде скинутий, а платежі різко зростуть.

Іпотечні платежі часто продавались людям, які не були поінформовані про те, що сплата мінімального платежу призведе до зростання їх кредитного балансу. Хоча ці види іпотеки можуть бути чудовим інструментом для інвесторів, вони зазвичай не підходять людям, які мають намір довго перебувати у своєму будинку. Якщо у вас є іпотечний кредит з різними варіантами платежів щомісяця, уважно ознайомтеся з кредитною документацією та іпотечною декларацією, щоб визначити, скільки потрібно сплатити, щоб залишок кредиту знижувався, а не збільшувався.

Плюси і мінуси зброї

Ці плюси і мінуси, як правило, стосуються більшості зброї, але уважно вивчіть документи, щоб підтвердити, чи застосовуються вони до позики, яку ви розглядаєте..

Переваги

1. Нижчі витрати закриття. Важливою перевагою ARM є те, що вони часто дешевші, ніж іпотечний кредит з постійною фіксованою процентною ставкою.
2. Низький фіксований відсоток. Якщо у АРМ є період із фіксованою процентною ставкою, ця ставка, як правило, нижча, ніж ставка за іпотекою, що постійно фіксується,.
3. Щедрий період фіксованого відсотка. Оскільки багато людей навіть не зберігають одну і ту ж іпотеку протягом п’яти років, 5/1 ARM може дати вам достатньо часу, щоб продати чи рефінансувати свій будинок, без того, щоб ваша початкова ставка ніколи не коригувалася. Це означає, що ви можете заощадити гроші на менших витратах на закриття та в часі за рахунок зниження процентних ставок - особливо якщо середовище процентних ставок залишається низьким або знижується.
4. Допомагає вам отримати кваліфікацію для більшого будинку. Оскільки початковий платіж часто нижчий, ніж у іпотечного кредиту з постійною фіксованою ставкою, можна легше претендувати на більшу позику. Багато людей, які отримують ARM, - покупці, які вперше купують гроші, які розраховують заробити більше грошей за п’ять років, ніж зараз. Насправді, ARM може бути чудовим кроком до власності на житло, оскільки він є відносно низьким і легким для того, щоб претендувати на.

Недоліки

1. Відсутність узгодженості платежів. Після того як ставка буде скоригована, це може ускладнити складання бюджету, особливо якщо ваша ставка коригується щомісяця або шість місяців.
2. Процентні ставки можуть піднятися. У гібридній ARM процентна ставка протягом фіксованого періоду часто штучно низька. Тож навіть якщо ставки не сильно змінюються, ваш платіж все одно може зрости, коли відсоткова ставка зміниться. Якщо процентні ставки зросли, то ваша ставка може збільшитися до максимальної суми, що в деяких випадках може призвести до негативної амортизації.
3. Ви можете відмовитися від низької фіксованої процентної ставки. Хоча відсоткова ставка за ARM спочатку буде нижчою, ніж у 30-річної фіксованої іпотеки, вона буде скинута. Якщо процентні ставки підвищаться до рефінансування, ви можете пропустити 30 років за нижчою процентною ставкою.
4. Більше шансів мати приховані проблеми. На жаль, виявилося, що постачальники іпотечних кредитів не є найбільш етичною групою та мають тенденцію до зловживання певними іпотечними кредитами, наприклад, АРМ. Іншими словами, вам доведеться переконатися, що ви нічого не пропускаєте в тонкому шрифті, і щоб ви розуміли умови позики, як, наприклад, як працює маржа, максимальна сума платежу та відсотки та відсоткова ставка. Багато власників будинків опинилися в гарячій воді та навіть у банкрутстві через такий вид позики.

Заключне слово

Заставні позики з регульованою ставкою значно зросли за останні кілька років, насамперед через їх менші витрати та процентні ставки. Однак вони також зазнавали серйозних зловживань. Тим не менш, іпотека з регульованою ставкою, призначена для вас і ваших фінансових потреб, може бути дуже корисною, якщо ви знаєте всі умови іпотеки.

Більше того, вибираючи будь-яку іпотеку, а особливо ARM, враховуйте свою особисту ситуацію та наміри. Наприклад, якщо ви розраховуєте прожити у вашому домі довгі роки, а відсоткові ставки постійно є мінімальними, ARM може не мати для вас сенсу. Звичайно, ви заощадите трохи грошей протягом перших кількох років, але, швидше за все, ви заплатите більше за допомогою більш високої процентної ставки, коли будете рефінансувати.

Витратьте час, щоб зрозуміти і порівняти магазин іпотечних кредитів та пам’ятайте, які особливості є для вас найважливішими. Завжди ретельно переглядайте документацію про позику перед підписанням, щоб переконатися, що ви отримаєте потрібну іпотеку, і щоб уникнути підводних каменів та дорогих помилок.

Ви вирішили скористатися іпотекою з регульованою ставкою? Чому або чому ні?